■ 王麗新

　　當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)40平方米，住房發(fā)展階段正在從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

　　2025年全國(guó)兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告首次提到“好房子”，并給出了四個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)：安全、舒適、綠色、智慧。在2025年年初的地方兩會(huì)上，全國(guó)15個(gè)省份宣布將大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是要把住宅的層高提高到不低于3米。

　　那么，建設(shè)“好房子”有哪些意義？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？在筆者看來(lái)，從追求“有房住”到追求“住好房”，這表明“好房子”時(shí)代正式拉開(kāi)帷幕，將重塑房地產(chǎn)行業(yè)底層發(fā)展邏輯。

　　第一，重構(gòu)供求關(guān)系，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向供需適配，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破67%，全國(guó)商品房待售面積超過(guò)7.5億平方米。房地產(chǎn)行業(yè)依靠過(guò)去“規(guī)模至上”催生大量“速成式”住宅的擴(kuò)張邏輯，已無(wú)法滿足居民愈發(fā)多樣化的居住需求，建設(shè)“好房子”迫在眉睫，更需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　2024年以來(lái)，全國(guó)多地“因城施策”推行建設(shè)“好房子”的新舉措，從規(guī)劃指標(biāo)、第四代建筑、建筑面積計(jì)算、容積率計(jì)算等方面紛紛出臺(tái)新規(guī)范、新標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化層高、隔音、采光等指標(biāo)，從源頭掃清建設(shè)“好房子”的障礙。

　　當(dāng)然，建設(shè)“好房子”對(duì)穩(wěn)樓市的影響，絕非表面看到的用“技術(shù)指標(biāo)堆砌”提升房屋品質(zhì)，而是會(huì)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)地影響房地產(chǎn)下半場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。2025年，“好房子”項(xiàng)目將集中入市，這意味著在以換房為主的交易環(huán)境中，像原來(lái)一樣造房子將不再有市場(chǎng)。未來(lái)，“好房子”如同好汽車(chē)，那些質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品力更強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現(xiàn)速度，乃至市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要推動(dòng)力，也將加快推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　第二，重建盈利模型，從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向建造與運(yùn)營(yíng)并重，倒逼企業(yè)從賺快錢(qián)轉(zhuǎn)向謀長(zhǎng)遠(yuǎn)。過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)靠“野蠻生長(zhǎng)”增厚利潤(rùn)空間，主流模式是“拿地—建房—銷(xiāo)售”，物業(yè)服務(wù)也只是開(kāi)發(fā)商的衍生業(yè)務(wù)，絕大多數(shù)上市房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入的95%以上。“好房子”時(shí)代來(lái)臨后，房企將從拼速度轉(zhuǎn)向拼質(zhì)量，有望從三個(gè)維度來(lái)重塑盈利模型。

　　一是加大研發(fā)投入，升級(jí)建造技術(shù)。消費(fèi)者對(duì)健康住宅的需求與日俱增，這將倒逼開(kāi)發(fā)商加大對(duì)綠色建材、新風(fēng)系統(tǒng)以及智能家居系統(tǒng)等方面應(yīng)用的開(kāi)發(fā)和投入。二是延伸服務(wù)鏈條，拓寬服務(wù)邊界。當(dāng)前，房企正從“開(kāi)發(fā)商”向“美好生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，這意味著企業(yè)要圍繞房屋和空間進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)布局，比如，構(gòu)建智慧物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)等服務(wù)生態(tài)，帶動(dòng)住宅項(xiàng)目去化率，提升產(chǎn)品溢價(jià)空間。三是輕重資產(chǎn)并重發(fā)展，以存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)破局�！昂梅孔印蔽磥�(lái)有望在城市更新領(lǐng)域發(fā)力，這涉及存量房改造業(yè)務(wù)，若企業(yè)能夠參與舊改工程，探索“存量房改造+REITs”模式，將能打開(kāi)新業(yè)務(wù)格局，開(kāi)拓新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

　　第三，重塑建造流程，運(yùn)用“新型工業(yè)化+綠色化+智能化”模式建房，實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“建生態(tài)”的產(chǎn)業(yè)躍遷。“好房子”的建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，好標(biāo)準(zhǔn)、好材料、好設(shè)計(jì)之外，還要有好的建造過(guò)程，要推廣“綠色+智能”建造，強(qiáng)化科技賦能的新型建造方式，打造全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　實(shí)際上，科技賦能建筑，早已有之。無(wú)論應(yīng)用BIM技術(shù)貫穿設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全周期，還是裝配式建筑的應(yīng)用，乃至3D打印技術(shù)，均在穩(wěn)步推進(jìn)過(guò)程中，可以像搭積木一樣建房子，縮短工期，提升效率，也更加綠色環(huán)保。比如，未來(lái)的“好房子”工程，有望以裝配基地為核心，延伸智能家居、智慧運(yùn)維業(yè)態(tài)，形成萬(wàn)億元量級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)行業(yè)從單一房屋建造向生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)型??。更值得期待的是，隨著人工智能（AI）技術(shù)的迅猛發(fā)展，智慧房屋、智慧社區(qū)將大有可為。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“短跑沖刺”，轉(zhuǎn)向“馬拉松式”精工細(xì)作，建設(shè)“好房子”正當(dāng)其時(shí)。展望未來(lái)，“好房子”的建設(shè)，將重構(gòu)土地、資本、技術(shù)、服務(wù)的組合邏輯，讓房地產(chǎn)真正回歸“居住本質(zhì)”。